人口发展

     中国的人口状况，尤其是城市人口状况在上世纪80年代后受到同时期的社会经济环境影响发生了很明显的变化。总的来讲有四个趋势，第一是城市家庭规模呈现小型化的趋势，从1982年到2002年，我国城乡家庭户均规模从4.43减少到3.39人，城市家庭户均规模2002年就已降至3人；第二是家庭结构类型呈现多元化的趋势，1980年代之前，中国城市家庭的主要类型是 “主干户” 以及“联合户”。受到计划生育政策的直接影响，城市家庭中“核心户”逐渐增多并取代“主干户”和“联合户”成为主要类型。同时期还出现了一些新的家庭类型，比如“空巢家庭”和丁克家庭；第三是人口结构呈现老龄化趋势；第四是年轻人与老年人的代际居住呈现分离化趋势，因为逐步改善的退休保障条件使得老年人对年轻一代的依赖性减弱，主动选择或者不得不在子女成家后分开居住的老年家庭数量也呈上升趋势。尽管很多中国人内心仍然有大家庭情节，愿意在一起居住或者离得很近。但客观来看，能够一起居住或就近居住的是很小比例的家庭。
     社会变迁往往是住宅与城市设计发生历史性变化的决定因素，因此不同时期的住宅类型能够折射出当时的社会背景与环境。1990年代后的中国城市住房改革及其引发的大规模的住宅建设，也毋庸置疑的反映着同时期中国城市人口结构与家庭结构的变化。
     首先是家庭规模的小型化反映在单套住宅的建筑面积上。市场上的主要住宅套型均以二室户及三室户为主，相应的住宅建筑面积也基本限制在100平米左右。与住房改革之前相比，单套住宅面积的增大幅度（3-4倍）较之同期人均居住面积的增长幅度（5-6倍）明显偏小，也就是说，按照房改前的家庭规模，理想的户型应该至少三室户或者四室户，但目前的户型以二室户与三室户居多，反映出住宅户型的面积受到家庭规模小型化的制约与影响。中国政府基于对当前家庭结构的调查以及对未来的判断，在2006年出台了对商品住宅套型面积的控制要求，“在新建住宅小区内，建筑面积在90平方米以下的套型数量必须占到小区总户数的70%以上”。 


     其次，基于多元的家庭结构涌现了一些新的住宅类型。在市场经济与住宅商品化的背景下，房地产开发商与建筑师会对住宅购买者的需求进行深入研究，其中购买者的家庭结构是非常重要的因素。因此市场上出现了具有针对性的住宅产品，比较突出的是与老人共同居住的户型以及适合老年人居住的老人住宅。

     适合老年人的住房标准
     中国人“大家庭”的传统生活观念虽然有一定消解，但仍然具有顽强的生命力。一旦经济条件允许，很多家庭还是会选择改善居住条件，实现几代人共同居住或者就近居住的梦想，一种可能是在同一小区或者相邻小区内购买另一处住宅供老年人居住，另一种可能就是选择与老人共同居住的户型。这一类户型具有很多相似的特点：首先至少是三室户，就是说具有三个卧房，分别供三代人居住；卧室面积可以适当压缩，但作为几代人共同使用的客厅、餐厅等公共部分面积一般要求较大，老人的卧室要求最好有独立卫生间且南向，最重要的是考虑老人故去后户型使用的灵活性，老人居住的卧房可变为书房、客卧，甚至在有的户型设计中具有独立户门，可以对外出租。
     在“计划生育”政策控制之下，4-2-1型家庭组合将是未来中国的典型家庭结构，这意味着对于家庭来说老年抚养比将持续急剧上升，越来越多的家庭面临四个老人的赡养负担，笔者认为三个家庭居住于同一屋檐下一定不是解决问题的出路。因此专门适合老年人居住的老人住宅对于中国现阶段以及未来具有重要意义的住宅类型之一，近年来得到很大发展。中国政府出台了相关的老年人建筑设计规范，从符合老年人体能心态特征角度对包括住宅在内的建筑物的安全、卫生、适用等方面提出基本要求，其他相关研究与市场产品越来越多。这类户型的共同特点是：建筑设计考虑老年人的体能心态进行设计，如老年人建筑层数宜为三层及三层以下；四层及四层以上应设电梯；户型设计及细部处理符合老年人的生活习惯，注重沟坎、台阶、楼梯、门窗、扶手等细节的无障碍设计要求，如浴室设施的形状、尺寸要充分考虑老年人的安全与便利，如采用淋浴座椅、步入式的浴盆等；住宅空间要有良好的物理性能指标，主要体现在日照、自然通风和采光等方面，如老年人居住建筑出入口，宜采取阳面开门；有供保姆居住的卧室，楼外配备供老年人活动交往的公共设施等。

     养老院以外的选择？
     在“居家养老”的概念引领下，近年来老人住宅的商业化开发有所增长，但比起中国城市的老龄化现状显得微不足道。事实上完全的老人养老社区仍然面临社会学、传统伦理角度的一些问题，因此对于一般住宅的“适宜老年人居住的装修改造”似乎显得更有市场。
     城市住房改革后至今，经过将近20年的大规模住宅建设，中国城市居住面积标准已经得到明显提高，但户型的精细化设计、面对未来的灵活可变性考虑方面仍有很大的发展空间。未来的中国城市住宅仍然会一如既往的反映同时期的社会环境、人口结构，一方面，随着住宅项目开发规模的逐渐小型化，居住对象的特征越来越明确，一些户型设计会针对居住者家庭结构要求进行量体裁衣；另一方面，居住者会对户型可变性提出越来越高的要求，以满足家庭和人生年龄变化对居住环境可变性的要求。